日曜日から1週間海外出張です

日曜日から、仕事で1週間シアトルに海外出張です。

日本からアメリカは、行きがとてもきついです。

日本を夕方出発、8時間飛行機に乗り、ついたら前日の朝9時です・・・。

帰りは、昼に出発し、翌日夕方5時ころに日本に到着なので、少し我慢してからふつうに寝ればよいので、あまり時差ボケにはなりません。しばらく朝早く起きることができるようになるので、かえって好都合です。

私は、いつもは出張のときは飛行機でぐっすり寝て、行きの時差ボケもあまりひどくないほうですが、今回は

　アイマスク
　耳栓
　睡眠導入剤

という、海外出張「三種の神器」を、不覚にも忘れてきてしまい、あまり寝られませんでした・・・。

しかも、去年は子供が産まれたので出張をしなかったので、航空会社のマイレージのステータスがレベルダウンしていて、普通のエコノミークラスでした（前はエコノミーでも少し広めの席が優先してもらえてました）。

私はビジネスクラスは贅沢すぎて嫌いとはいえ、やっぱり普通のエコノミークラスはしんどい！

ということで、時差ボケでもうろうとしながら、ホテルから書いています。

ちなみに、宿泊先は会社指定のホテルで、唯一空きのあった部屋をネットで予約するとき

「えらい高いな～」

と思っていたら、なんとブティックホテルのビジネススイートでした（＾＾；

広すぎ、ぜいたくすぎで、全然落ち着かない・・・。

こんな物件を日本で賃貸できたら！（笑）

不景気で突然解雇されてしまう人たちがいるご時世に、自分は恵まれた環境で仕事させてもらえて、本当に感謝です。

２月にもシアトルに来たのですが、１年前とくらべて、何か街や店に活気がなく

「世界同時恐慌の影響か？」

と思っていましたが、今回は観光地フィッシュマーケットも、ダウンタウンも、人が多いですね。

先週は、株価や銀行の赤字縮小など、底打ちの希望が見えてきた、というニュースがありましたが、街角も心なしか２月より明るい感じです。

豚インフル「公衆衛生の緊急事態」宣言、というタイミングなので、そっちはちょっと心配ですが・・・。

まあ、BSEが騒がれていた時も、アメリカで普通に牛肉食べてたので、大丈夫でしょう（笑）。

さて、出発前の土曜日は、朝10時から6時間ぶっつづけで、大家検定の2回目の補講と3回目を受けました。

1回目と違い、ファイナンス、税務、管理実務と、実に内容が濃く、ちゃんと復習をしないと身に付かないです。

何と、同じ講義を受けている大家さんのなかに、私の物件の近所の地主さんがいました！

うちの物件の前には、広い敷地があり、この辺の地主さんかなー、とのんきなこと考えていたら、近隣エリアで一族で不動産経営をしておられるようです。

しかも、お話を伺っていると、家賃を下げないよう、管理に相当努力をされておられ、とても競争力のある物件になっているとか。

ある意味、おもいっきり「競合」ということになりますが、そこは大家講義１期生同期のよしみ（笑）、ぜひ今度見学させてください、とお願いしました。

他の大家さん、しかも、日ごろから物件差別化の工夫を実践している大家さんの経営の現場を見ることは、なかなか機会がないですので、近隣の賃貸需要や業者さんの話なども含めて、教えを乞うつもりです。

大家検定2級講義1回目

仕事が忙しくて、すっかりブログにアップするのが遅れてしまいました・・・。

先週土曜日、横浜で大家検定2級講義の1回目を受けてきました。

講義全体の概略
人口の変化や、入居者の嗜好などの、マクロな市場分析
ライフプランニング

など、いきなり各論ではなく、きちんと大枠から進んで行きます。

テキストの後半は、具体的な賃貸経営実務について、多くのページが割かれていました。
私のような新米大家にとって、実務上の問題をまとめて確認できるのは、とても効率がよさそうです。
ブログやメルマガは、続けて読んでいても、情報はかなり断片化されてますしね。

今日の講義で一番印象に残ったのは、

なぜ不動産投資をするのか？

という質問です。

そういえば、自分は何で大家になったんだろう、と真剣に考えさせられました・・・。

もともと、「金持ち父さん」を読んで、ラットレースから抜けたい！と思って、友達とAllAboutで知った不動産投資セミナーに行ったのがキッカケでした。

でも、管理会社の倒産と必死の入居募集を経験し、賃貸経営は労働所得だ、というのを身を持って体験したため、もっと具体的に自分のライフプランに不動産投資を落とし込んで考えないと、大家になることが目標になってしまう・・・。

そもそも、私が不動産投資をしようと思ったのは

「自分で収入を生み出すこと、経済的に自立すること」

が目的でした。サラリーマンって、仕事をするのにお金の心配しなくても、会社がお金も人も準備してくれますよね。税金だって、普通は源泉徴収のみで、節税なんて考えもしない。

そういうのが嫌だったのです。

大家になってからは、資金繰りを自分でつけなければいけないので、会社の仕事に対する意識も変わりました。

少なくとも会社勤めをしなくても、今の生活レベルを維持できるだけのキャッシュフローを生み出す、という目標を再確認しました。

「○年で○億円の資産を作りました！」

というの、よく聞きますが、危ないですね〜。

もうひとつ、最近考えているのは

「不動産投資を通じて日本の住環境をよくすること」

自己実現のために事業するのではなく、人によろこんでもらえることをする、少なくとも大義名分すらもない事業はダメかと。

最後に、

「今、共有している時間を大切にすること、資産ではなく思い出を作ること」

家族を犠牲にして、自己実現しても意味ないです。お金も資産も無くても、一日一日家族と共有している時間を大切にします。

資産は一瞬で吹き飛ぶこともあるけど、思い出は死んでしまっても相手の中で残りますし。

・・・

今週土曜日の講義は都合が合わず欠席しました。来週土曜日に補講をしてもらえるようです。来週からまたがんばります！

大家検定を受講します

土曜日から神奈川県で大家検定２級の講義を受講することになりました。

１コマ１時間×２コマで６週間。

来週、再来週は家庭と仕事の都合でどうしても出席できないのですが、補講で対応してもらえるみたいです。よかった。

これまで、ブログやメルマガ、書籍などで賃貸経営の情報収集はしてきましたが、体系立てて勉強できると理解も応用も早くできそうで、とても楽しみです。

教室が、私の所有する物件の沿線なので、講義の日に学んだことや考えたことを、その日に物件で実践できたら面白いかも。

講義の感想は、さしつかえの無い範囲で、このブログでまとめていきたいと思っています。

乞うご期待。

アパマン経営セミナーに行ってきました

土曜日、大家さん学びの会で告知されていた、日本不動産コミュニティー関連のアパマン経営セミナーに行ってきました。

大家さん学びの会の会員は無料だったのですが、セミナーの内容はとても充実していて、表立って公開されていないような話も聞けたので、勉強になりました。

セミナーの会場は、知的な障害を持つ方たちのための共同作業所でした。最初は「なぜこんなところで？」と思ったのですが、日本不動産コミュニティーが施設運営組織と共同で支援活動をしているそうです。

考えてみれば、大家業は生きて行く上でもっとも重要な住居を提供する仕事です。

大家になれるということは、ある程度経済的にも社会的にも恵まれた立場にいるはずです。司法試験の伊藤塾の塾長が憲法の講義で「自分はこれまで勝ち組の人生を送ってきた。弁護士になるまで社会的弱者のことなんて考えたこともなかった。法律家は社会的弱者の立場を理解する共感力が重要」ということをおっしゃっていました。社会の一員として、また、人口縮小するマーケットで事業を行う経営者として、大家は社会的に弱い立場にいる人のこともきちんと相手の立場に立って考えなければいけないと思います。日本のお年寄り、障害を持つ方、外国人居住者などの住環境をどうやったらよくできるか。賃貸経営ではリスクが伴う客層のため管理会社も嫌がりますが、大家が積極的にそのリスクに立ち向かって、日本の住環境をもっとよくするんだ！くらいの大風呂敷で経営をしたい、と自分は思います。が、言うは易し、行うは難し、ですよね・・・。

セミナーの後、懇親会に参加しました。

現役大家さん、まだ物件を持っていない人含めて２０人弱で居酒屋に行きました。自分が座ったテーブルは、名刺交換したら私以外は全員個人用の名刺でした。しかも法人化して取締役の方ばかり。

他の大家さんとこうやって賃貸経営についてお話をするのは初めてだったのですが、現在所有している物件の売主と管理会社が倒産したとき精神安定剤飲みながら四苦八苦した経験から「大家は孤独な商売」と実感していた分、正直うれしかったです。

賃貸経営で得する保険の特約の話、ガス会社との交渉、節税、入居者とのコミュニケーションの仕方など、具体的な知識も伝授していただけましたし、非常に実りが多かったのですが、他の大家さんと話をしていて、いかに自分が不勉強かを痛感しました。片手間でやっていては絶対に成功できないと、ライバルでもある他の大家さんを見て、やっと自分のこととして理解できました。この苦い気付きも含めて、行ってよかったです。

セミナーの最後に、日本不動産コミュニティーが運営している大家検定の紹介をしていたのですが（それが今回の無料セミナーの目的だったようです）、テキストもとてもよくまとまっているようだったので、受けてみようと思っています。来週から毎週土曜日、１時間２コマで全６週間。それで３万円。安すぎません？まあ、１級からはもっと高くなるようですが。ただ、再来週は息子の初節句で両親が東京に来るし、その次の週は海外出張の予定があるので、すでに２週分参加できない・・・。う〜ん。テキストもらえるだけでも価値はあると思いますが、次回にしたほうがよいのかも？迷います。

シルバー人材センターの結果

先日、シルバー人材センターへの物件清掃の見積もりのことを書きました。

大家コミュニティーに質問をしたところ、やはり

「シルバーはごみの片付けはしてくれない」

ようです。

返答をくれた大家さんのひとりは、

「ゴミの処理はできないといわれたので、ゴミ袋を事前に用意しておき、また出たゴミは倉庫に入れてもらっています。（中略）それを2か月おき位に、私が車で回収してきています。」

とおっしゃっていました。

シルバーさんは成約が多くて、逆に管理が大変になったら嫌なので、現在清掃してもらっている便利屋さんに引き続きお願いすることにしました。

ちなみに、質問するきっかけになった清掃のお仕事への申し込みなのですが、人材センターから電話があり、応募された方が体調が悪くなったらしく、今回の応募はいったんキャンセルさせて下さい、ということでした・・・。

これもシルバー人材利用のリスクですね・・・。

契約書返送しました

今朝、賃貸契約書と管理委託契約書に捺印して管理会社に速達で返送しました。

繁忙期が終わる前に決まって一安心です。

賃貸経営関係のメルマガに、今年は不景気の影響で賃貸需要も低く、家賃も借り手主導で下落傾向が強かったと書いてありました。

今回は家賃交渉はありませんでしたが、3月に募集開始してから、あまりの反応のなさに2週間ほどで家賃を1000円下げて、礼金を1から0に下げてます。

駅至近でうちと非常に似た競合物件が出てきたりと、ほんとにうかかしてられないです。

ところで、私はURのマンションに住んでいます。

さすがURは設備のグレードも高く、管理もとても行き届いています。

が、2日ほど前から、上か横の部屋の音楽が夜中もうるさくて困ってます。眠れないほどではないですが。。。別の隣人は、ペット不可なのに猫を飼っています。結局どんなによい物件でも、最後は住んでいる人が物件の良し悪しを決めるってことですね。土地の価値はそこに住んでいる人の質で決まるといいますし。

物件の魅力って建物のグレードに目が向きがちですが、入居後のお客さま管理を、管理会社に任せるのではなく、大家がもっと積極的に取り組んでいかないと駄目だと思います。

サラリーマン大家の場合どこまで管理に時間をかけるかバランスが難しいですが、まずは私の携帯電話番号とメルアドを入居者さんに教えるところから始めるつもりです。

例えば私が参加している、大家さん学びの会の水澤さんは、本職の知識を活かしてインターネット接続サポートされていたり、他の大家さんがどんな工夫をしておられるのか気になります。