京都で更新料の契約は無効の判決

今、テレビでニュースやってますね。

厳しい！

東京共同住宅協会の会長が

「供給過剰で、大家が入居者を選ぶのではなく、入居者が大家を選ぶ時代」

とコメント。

http://www.47news.jp/CN/200907/CN2009072301000498.html

以下記事全文のコピペ。

　「更新料」の返還を求めた訴訟で勝訴し、記者会見する原告側弁護団＝２３日午後、京都市内

賃貸マンションの更新料は無効 京都地裁、全額返還命じる

　賃貸住宅の「更新料」支払いを義務付けた特約は消費者契約法に違反し無効だとして、京都市のマンション入居者が貸主側に約１１万円の返還を求めた訴訟の判決で、京都地裁は２３日「入居者の利益を一方的に害する特約で無効」と判断、全額返還を命じた。

　原告側弁護団によると、更新料をめぐっては、借地借家法の「法定更新」に基づく支払いを例外的に無効とした判例はあるが、特約そのものを消費者契約法上無効とする判決は初めて。

　「入居後２年で賃料２カ月分」などの更新料特約は、首都圏などで慣行化し対象物件は全国で１００万件以上とされる。貸主側が賃料の補充や修繕費の一部に充てているケースも多い。同種訴訟では昨年１月の京都地裁判決が原告敗訴を言い渡しており（大阪高裁で係争中）、今後の司法判断の行方が不動産業界の動きに影響を与えそうだ。

　辻本利雄裁判長は判決理由で「更新料は更新後に実際にマンションを使用した期間の長さにかかわらず支払わなければならず、使用期間の対価である賃料の一部とはいえない」と指摘し、更新料の必要性に合理的根拠がないと判断。

　さらに「入居者が契約書で特約の存在を知っていても、その趣旨を明確に説明し、合意を得ない限り、利益を一方的に害することになる」と指摘。特約そのものが無効だと結論付けた。

ついでに、ニュースの中で外国人専門の賃貸仲介業者を紹介してますね。

http://www.gtn.co.jp/

更新料を取らない分、礼金・敷金を5%家賃を上げることがある、とのこと。

これは、ますます物件価値の向上に死にものぐるいにならないとだめってことだ。

不動産電卓

iPhoneに「不動産電卓」というアプリがあったので、購入してみました。

http://ameblo.jp/bigsun927/entry-10304656910.html

bigsumという方が開発者のようです。



こんな感じで利回り計算ができるみたいですね。

まだ実際には使っていませんが、これから業者さんに物件情報もらったときに、使ってみたいと思います。

ちなみに、iPhone、便利すぎて手放せなくなりました。

土地を買って新築で立てる

昨日、シノケンの営業担当者の方と会ってきました。

これまで、シノケンさんは建て売りしかしていなかったのですが、今年に入って土地だけ仲介して、上に建物を立てるプランを提供しはじめたそうです。

更地の上に、好きなように物件を作れるのって、レゴというか、シムシティ（ゲーム）というか、なんか楽しそうです。

本来なら企画や設計など、本当は上級者向けなんでしょうけど。

提案してもらったのは、スーツでいえばパターンオーダーみたいな感じのプランなんでしょうね。

数千万〜数億のパターンオーダーwww

すごいニッチなニーズをつかめるような建物を作れれば、立地が悪くても相当競争力ありそうです。

が、中途半端なら、築１０年くらいの満室のオーナーチェンジが無難でしょうね。

しばらく、次の物件はどういうのがいいか、暗中模索が続きそうです。

大家検定２級の認定証が届きました

賃貸経営実務検定２級資格（大家検定）の認定証が届きました。



うーん、あんまり見栄えしないなぁ（笑）

まあ、３万円と破格の値段だったので、このくらいで。

新型インフルエンザで長期不在にしていたら、ポストの中で他のダイレクトメールにもみくちゃにされてひんまがってしまいました・・・。

横浜では８月８日と９日に１級の短期集中コースがあるので誘われていたのですが、２週間自宅を不在にしたり、本業の仕事がたまりまくっていたりと、今回は見送り、次回の受講にします。

新型インフルエンザにかかっちゃいました^_^;

不動産投資と全然関係ない話ですが、タイムリーなので参考になればと思い。

～・～・～

先週金曜日は会社を休んで、4連休にして大阪の両親の家に休暇にきました。

弟家族もそろって、さあUSJと海遊館に行こうとした矢先・・・。

土曜日になって39度の熱が出ました。

水曜日から、乾いた咳と、鼻水が出ていたので、少し嫌な予感はしていたのですが。

まさか。


病院で検査をしたら、新型インフルエンザでした。

リレンンザという、抗ウィルス薬を飲んで、丸一日寝込みましたが、二日目には熱も下がり、3日には直りました。

かかって、わかった新型インフルのこと。

①　数日前から空咳、鼻水が出ていました。なんかおかしいぞ？と思いながら、「まさかね」と軽く考えていました。この時点で病院に行っても、ウィルス検査はできないのでどうしようもないのですが、マスクをつけるなど、周り、特に11カ月の息子のためにできることはたくさんありました。ウィルスの潜伏期間は2～5日だそうです。自分の体が発する危険信号に敏感であれば、二次感染は十分防げると思います。

②　普通のインフルエンザにも何回かかかっていますが、新型は（もちろん個人差はあるでしょうけど）熱はそれほど上がらなかったけど、嘔吐が激しくて、その結果きつい脱水症状になりました。よくニュースで新型は毒性が弱い、とありますが、どうでしょう。確かに命の危険は感じませんでしたが、3日経ってもまだ肺のダメージが残っているようなので、肺炎やぜんそくなど既往症のある子供やお年寄り、妊婦にはとても危ないのではないでしょうか。

③　病院に行く前に、大阪府の電話相談センターに電話したところ、「まわりで患者がいなければただの風邪だと思います」と言われたけれど、まわりで患者がいるかどうかなんて、よほどの田舎でもない限りわからないのだから、何か言っているようで何も言っていないお役所的な無責任な話です。参考にはならないので、電話してる間にさっさと最寄りの病院に行ったほうがいいでしょう。


私の場合は11か月の息子がいるので、この子が感染している場合に備えて、一晩かけて、ネットで乳児のインフルエンザ治療と脳症などについて、調べまくりました。

（幸い、まだ子供は発症していません。）

いろいろな文献にあたりましたが、どれも極端すぎてあおられます。

そんな中でも、下記の品川鈴の木こどもクリニックのサイトは、とても良心的に見解とデータがまとめてあり、大変参考になりました。

小さなお子さんを持つ方は、まず一度通読してみてください。さまざまなサイトからの情報が丁寧にまとめられています。すばらしいです。

http://www7a.biglobe.ne.jp/~SuzunokiCC/influ.html


まず、小児科の現場では1歳児未満へのタミフル投与はほとんど行われていない事実。

調べてみて驚いたのは、抗ウィルス薬の投与の是非をめぐって、患者不在の不毛な議論が繰り広げられていて、結局日本のインフルエンザ治療、特に乳幼児への対応については、まったくもって確立されていないこと。（逆に成人は抗ウィルス薬飲みなさい、ということでしょうが・・・。）

一般的に、薬の安全性についての議論は、病気に恐れを抱く健康な人 vs 薬の副作用や病気の後遺症に悩む人の感情論になりがちですが、インフルエンザの件はまさにその典型です。

たいていのネットの情報は、そのどちらか極端な立場に偏っているので、大多数の親は

■脳症恐怖→薬害恐怖→脳症恐怖→以下繰り返し

という葛藤に陥るのでは？

そして最悪、情報不足から、医者や行政の見解を盲目的に信じてしまう。

これが一番危ない。

自分の子供に何かあった時に、他人のせいにしても、失ったものが帰ってくるわけじゃない。

医者や行政にとって患者は他人。

自分の意思で決めないと、不幸せになってしまう可能性大です。

私はこの葛藤に陥りましたが、ひとしきりネットの文献を読み漁った結果、結局はインフルエンザで脳症や肺炎になる可能性もあるし、薬害被害を受ける可能性もあるし、どちらも完全に取り除くことはできないという結論で納得しました。

（薬害も脳症もどちらの可能性も同じくらいで、おそらく交通事故に会う可能性よりは低いだろう、と。）

さらに、脳症は発熱直後に起こってしまうため、発熱から24時間以内にタミフルを与えても、脳症の予防に直接効果がありそうには思えず、タミフルを飲まないと脳症になる！という恐怖が薄れました。（脳症になってからはウィルスを退治するためタミフル投与をするみたいです。）

ただ、逆に外国に比べて日本で突出して脳症の発症例が多いのは、解熱剤や抗ウィルス薬の消費量の多さと相関関係があるような気もするので、薬害派の「自然に治る」という意見も説得力はあります。（確かに、メキシコの豚インフル騒ぎのときの日本の騒ぎ方や、不必要な除菌・抗菌など、日本人の過剰な健康意識や潔癖さは異常。）

極端に体力が落ちていて風邪をこじらせて死んでしまうこともあれば、風邪薬を大量に服用させれば人を殺すことだってできます。

もともと薬ってそんなものでしょ？

ところが、茨木市の夜間診療センターの当番医は「何があっても絶対に1歳未満には処方しない」とのこと。

子供の状況を見て、熱が39度を超えていたり全身の状態が良くなければタミフルも考慮するべきだし、そうでないのに親が「脳症になる！」と盲信的にタミフルを医者に求めるのもおかしいけど、そもそもにおいて専門家であるはずの医者が「厚労省やメーカーがそういっているから」と説明責任すら放棄をしてくるから、たちが悪い。

厚労省はインフォームドコンセントに基づいてタミフルを1歳未満の子供に処方してもよい、と通達を出しています。

素人ではあっても、患者、未成年の場合は親がきちんと治療方法の選択肢を持てるように、メリットとリスクの説明をすることが、ここでのポイントであり、現代医療の在り方では？

そのためには、患者、親も中立的な情報収集を心掛けないとだめですね。幸いネットというツールが現代にはあるのですから。

２棟目を探し始めました

下書きに保存しっぱなしになってしまっていた記事・・・。



１棟目の物件を買ってから約１年が経ちました。



リーマンショックと金融恐慌、あおりを食らった売主と管理会社の倒産、空室率100%（笑）からの生還、第一子の誕生など、本当にいろいろあった１年でした。

年末は本当にしんどかったですが、まわりの支えでなんとか満室経営を続けられています。

感謝〜。

自己資金も復活してきたので、そろそろ２棟目を、と思っていたら、偶然にも以前おつきあいのあった仲介業者さんから、会いませんか？というお誘いが。

流れは２棟目に向いている、という天の啓示だなwww



金融恐慌といえば、久しぶりにSBIの口座を開いてみたら、40%近くの含み損・・・。

怖くて半年くらいアカウントにログインしてませんでした。

みんなが損をしている状況だから、しょうがないといったらしょうがないのかもしれませんが。

あのウォーレン・バフェットのバークシャーハサウェイも35％の損を出した、ということですし。

とはいえ、ここまでほったらかしにしておく自分は、つくづく株式投資が向いていないなぁ、と思います。

損切りとか、苦手。

株式投資って、自分で買うことと、売ることしかできない。

賃貸経営のように、工夫をして物件価値を高めたり、取引業者に営業したり、ということができない。

現在所有の物件も、自分で経営をきちんとするようになってからは、安定的にキャッシュフローを生み出しています。

不景気なんてなんのその。

どうも、他人任せってのが、性に合わないみたいです。

本来、株式投資も、会社の資本の一部の所有者として、経営者に事業をさせて、生み出された収益でさらに自己資本を増やしたり、株主に直接配当をすることで、資産を増やしているのですが、どうも世間一般の株式投資は、この本質から外れている。

さらに、経営者も株主に雇われている、という意識が薄い。ニュースで買収劇が報じられるたびに、株主は蚊帳の外かよ、と思ってしまいます。

そもそも個人投資家の株式持ち分なんて、経営権に影響を与えられるレベルではない、という理屈もありえますが、持ち分比率による経営への影響力と、単位当たりの財産権の価値とは、全然違う話です。

賃貸経営に例えれば、株式を所有するのって、区分マンションを一部屋所有するのと、すごい似ていると思っています。

区分所有でも、マンション全体の運営については持ち分に比例した影響力しか行使できませんが、所有している区分の建物と土地の価値は絶対的に自分に属していますよね。

株式との違いは、区分マンションの経営は、自分が所有している資産価値について、自分がどうとでも工夫して上げたり（下げたり？）できるということ。

株式投資だと、少なくとも個人投資家レベルなら、見たことも話したことも無い経営者に、自分の資産をおまかせで丸投げしているようなものかと。

サブリースみたいなものか。

あ、ところで、サブリースって、ほんっと大家にメリットないですよね。

だれか、メリットを私が納得できるように説明して欲しいくらいです。

ま、まあ、とにかく、自分は株式は向かない、ということがいいたいのですよ^_^;

なんか、不動産投資している人って、株式投資している人が多いんですかね？

まあ、普通に考えたら、お金好きな人の集まりなはずなので、間違いなくしているでしょうね^_^

私のように人任せがきらいだけど、売ったり買ったりは自分でできるから、と思って株式投資をしている人には、是非一度株式投資の本質を理解するために、バフェット先生の手紙を読むことをお勧めします。

ある企業のROEが株主がその他の投資で得ることのできる利回りよりも高いときにだけ、経営者は内部留保をするべきで、そうでなければ配当するべき、というのは、私にとっては目から鱗でした。